За даними Eurostat за перший квартал 2025 року, Польща очолила рейтинг країн ЄС за темпами зростання цін на житло — плюс 18,4% у річному вимірі. Це майже вдвічі вище за середній показник по Євросоюзу, який склав 9,8%. У Варшаві вартість квадратного метра перевищила 15 000 злотих, що стало безпрецедентним рекордом для польської столиці.

Польща — лідер серед країн ЄС за темпами зростання цін на житло

У 2025 році Польща вийшла на першу позицію в Європейському Союзі за темпами зростання цін на житло, згідно з останнім звітом Eurostat. За перший квартал поточного року ціни на житлову нерухомість у країні зросли на 18,4% у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року. Для порівняння: у Чехії зростання склало 12%, у Німеччині — 5,6%, тоді як в Італії ціни зросли лише на 3,2%.

Найбільш стрімке підвищення зафіксовано у Варшаві, Кракові та Вроцлаві. У Варшаві середня ціна квадратного метра в новобудовах досягла 15 200 злотих (близько 3 500 євро), що є найвищим показником за всю історію незалежної Польщі.

Причини стрімкого подорожчання житла

Високий попит, обмежена пропозиція

Аналітики вказують, що одним із ключових факторів зростання є незадовільна пропозиція на тлі стабільного або зростаючого попиту. Протягом останніх двох років забудовники у Польщі масово скорочували активність через зростання вартості будівельних матеріалів, інфляцію та відносно високі відсоткові ставки, що зменшило кількість зведених об’єктів.

У той же час попит на житло не падав. За словами експерта аналітичної компанії HRE Investments Конрада Козєлла, «багато поляків розглядають нерухомість як надійний інструмент збереження коштів на тлі інфляції. Це стимулює внутрішній попит, навіть незважаючи на високу вартість кредитів».

Програми урядової підтримки

У 2023–2024 роках в Польщі діяли урядові програми субсидування іпотеки для молодих людей та сімей – зокрема, програма «Bezpieczny Kredyt 2%». Хоча вона завершилася на початку 2024 року, її вплив на ринок відчувається й досі. Чимало покупців поспішили скористатися пільговими умовами до завершення програми, що створило локальний бум на ринку.

У 2025 році нова програма підтримки — «Mieszkanie Start» — була запущена в пілотному режимі. Вона передбачає часткове покриття першого внеску та спрощені умови для молоді у віці до 35 років. Це додатково стимулює попит з боку нових гравців ринку.

Регіональні особливості

Хоча великі міста, такі як Варшава, Краків і Вроцлав, традиційно залишаються найдорожчими, активне зростання цін відзначається також у малих і середніх містах. У Любліні та Жешуві житло подорожчало в середньому на 15–17%, а в менш інвестиційно привабливих регіонах — на 10–12%. Це свідчить про загальну тенденцію: зростання спостерігається по всій країні, а не лише в мегаполісах.

Як реагує ринок і покупці

Інвестори повертаються на ринок

Після перерви 2022–2023 років, викликаної високими ставками і економічною нестабільністю, у 2025 році спостерігається відновлення інтересу з боку приватних інвесторів. Найчастіше купується житло під здачу в оренду — особливо в університетських містах.

Підвищення рівня міграції — як трудової, так і студентської — також впливає на стабільний попит на ринку оренди. За даними Міністерства внутрішніх справ, лише у першому кварталі 2025 року Польща прийняла понад 120 000 нових трудових мігрантів, переважно з України та Азії.

Молодь стикається з проблемами доступності

Хоча попит високий, афордабільність (доступність житла) для все більшої кількості молодих людей погіршується. Згідно з опитуванням ING Polska, 42% громадян віком до 35 років вважають купівлю житла «майже неможливою» без фінансової підтримки родичів або іпотечних субсидій.

Порівняння з іншими країнами ЄС

Зростання цін на житло у 2025 році відзначено в більшості країн Європейського Союзу, але його темпи значно менші, ніж у Польщі. У Німеччині зростання цін уповільнилося, у Франції рівень лишається стабільним, а в Іспанії спостерігається навіть незначне падіння в окремих автономіях.

Аналітики вважають, що Польща перебуває на етапі стику факторів, характерних для економік, що стрімко розвиваються: зростання доходів, урбанізація, відкладений попит і масовий приплив населення до міст.

Прогнози на майбутнє

Попри деякі заяви про ризик утворення «цінової бульбашки», більшість експертів сходяться на думці, що у 2025 році істотного зниження не очікується. Більше того, частина ринку вже переорієнтовується на оренду: зростає число компаній, які будують об’єкти під довгострокову здачу, як-от Resi4Rent або Echo Investment.

Прогноз HRE Investments на другий і третій квартал 2025 року — помірне зростання на 6–8%, за умови стабільності процентних ставок і сприятливої економічної ситуації.

Висновки

Польща опинилася в унікальному становищі в 2025 році, очоливши рейтинг темпів зростання цін на житло в Євросоюзі. Це зумовлено сукупністю факторів: високий попит, обмежена пропозиція, державні програми підтримки та макроекономічні тенденції. Однак стрімке зростання негативно впливає на доступність житла для молодих людей та соціально вразливих груп. Ринок нерухомості в Польщі залишається активним і перспективним, а разом з тим — викликає дедалі більше запитань щодо сталості та довгострокових наслідків такої динаміки.