З 11 вересня 2025 року в Польщі запроваджено обов’язкову публічну реєстрацію всіх рекламних матеріалів забудовників новобудов. Нові правила зобов’язують девелоперів до повної прозорості щодо площі, термінів здачі та юридичного статусу об’єктів. Законодавчі зміни вже вплинули на довіру покупців і викликали активне обговорення на ринку нерухомості.

Законодавчі зміни: що саме змінилося з 11 вересня 2025 року?

Згідно з оновленням польського Закону про захист прав споживачів і так званого “Закону про розвиток будівництва” (Ustawa Deweloperska), з 11 вересня 2025 року забудовники зобов’язані публікувати сертифіковані дані про кожен рекламований об’єкт житлової нерухомості. Це стосується як фізичної реклами (банери, білборди), так і цифрової (сайти, соціальні мережі, портали нерухомості).

Основні вимоги нового регламенту:

• Кожна реклама має містити номер запису в державному реєстрі забудов (Rejestr Deweloperski), який веде UOKiK (Управління захисту конкуренції та споживачів)
• Публікується точна площа квартири за стандартом PN-ISO 9836:2021, а не “будівельна площа”
• Вказується детальна інформація про терміни введення об’єкта в експлуатацію
• Доступність договору девелопера у публічному доступі (через QR-код або пряме посилання)

Чому це важливо: боротьба з обманом та маніпуляціями

Ці зміни стали відповіддю на численні скарги споживачів щодо недоброчесної реклами на польському ринку нерухомості. Часто забудовники використовували маркетинг як інструмент маніпуляції: наприклад, рекламували загальну площу квартири, тоді як фактична “корисна площа” була на 10–15% меншою. Інші поширені схеми — завищення темпів будівництва або мінімізація важливих юридичних нюансів типу дозволу на будівництво або статусу землі.

За даними аналізу UOKiK, лише у 2024 році було зареєстровано понад 2 400 скарг на рекламу нерухомості, з яких 38% визнані такими, що містять дезінформацію.

Коментар експерта: крок до цивілізованого ринку

Пшемислав Ситник, аналітик польського ринку нерухомості з агенції Otodom, прокоментував:

«Це перший справді важливий крок до цивілізованих стандартів. Багато років ринок нерухомості був «сірим» простором, де реклама часто вводила покупця в оману. Тепер найкращі компанії лише виграють, бо їх чесність буде документально підтверджена».

Як нововведення вплинули на покупців і забудовників

Менше ніж за місяць з початку дії нового регламенту зафіксоване зменшення кількості суперечливих об’єктів у рекламних кампаніях на 22%, за даними порталу Morizon.pl. Більшість великих девелоперів — Dom Development, Robyg, Atal — оперативно адаптували свої маркетингові матеріали.

Клієнти також проявили більшу активність: серпнево-вереснева аналітика пошукових запитів показує збільшення запитів на “реєстр забудовника” на 38% порівняно з аналогічним періодом 2024 року.

Що кажуть забудовники?

Хоча великі гравці сприйняли реформи позитивно, середніх і дрібних забудовників нововведення застали зненацька. Анна Каліновска, представниця невеликої фірми з Познані, говорить:

«Це окремий сегмент роботи, інакше потрібно будувати весь ланцюг продажів. Але ми змушені пристосовуватись. Покупець став обізнаним — і це лише добре».

Порівняння з іншими країнами ЄС

Польща не є піонером у подібному регулюванні. Подібні правила давно діють у Німеччині, Нідерландах і Франції. У Берліні девелопери мають детально звітувати про стан будівництва перед покупцем ще до підписання договору резервування, а кожна реклама перевіряється місцевим інспекторатом.

Тепер Польща приєднується до європейської практики, що позитивно вплине на її рейтинг у сфері захисту споживачів, вважають фахівці зі Шведського інституту міського планування (SIUP).

Що далі: чи зникне обман повністю?

Очікується, що в 2026 році система буде доповнена створенням Центрального електронного реєстру будівельних проектів, який об’єднає дані про будівництво, дозволи, плани МЗС та реєстрацію прав власності. Це дозволить покупцеві переглянути повну історію об’єкта до покупки – як у системі Carfax для автомобілів.

Ризики залишаються

Незважаючи на позитив, експерти попереджають: закон не усуне всі випадки недобросовісної реклами. Деякі забудовники можуть намагатися знайти лазівки через зовнішні агентства або рекламу за межами Польщі. Також неясною залишається ситуація з об’єктами, які вводяться у статусі апарт-готелів або комерційних приміщень під виглядом житлових.

Висновки

Законодавчі зміни, що набрали чинності в Польщі 11 вересня 2025 року, стали важливим етапом у еволюції ринку житлової нерухомості. Покупці отримали ефективний інструмент контролю, а девелопери — чіткі правила гри. Хоча залишається питання повної реалізації стандартів та боротьби з можливими обхідними схемами, тенденція очевидна: прозорість стає новою нормою. І це початок кінця епохи обману.