У 2025 році лідером за цінами на житло в Польщі стала Гдиня, обігнавши Варшаву. Середня вартість 1 м² на первинному ринку у цьому приморському місті досягла 16 385 злотих (понад 144 000 грн), що на 22% більше, ніж торік, згідно з останніми даними Otodom Analytics.

Гдиня – новий лідер польського ринку нерухомості

За даними звіту аналітичної платформи Otodom Analytics за перший квартал 2025 року, Гдиня вийшла на перше місце за рівнем цін на новобудови. Середня вартість 1 м² у цьому балтійському місті склала 16 385 злотих (≈144 500 грн), залишивши позаду навіть Варшаву (16 189 злотих за м²), яка довгий час беззаперечно утримувала лідерство в цьому рейтингу.

Причини такої динаміки полягають і в привабливості морського узбережжя, і в обмеженій кількості нових об’єктів. За словами експертів Otodom, гострий дефіцит земельних ділянок під забудову в центрі та поблизу узбережжя сприяє постійному зростанню цін.

Тріумвірат Трьох Міст: Гданськ, Сопот і Гдиня

Унікальне явище – перші три позиції в рейтингу найдорожчих міст Польщі за ціною житла займають саме міста агломерації Тріймясто (Trójmiasto):

• Гдиня – 16 385 злотих за м²
• Сопот – 16 260 злотих за м²
• Гданськ – 15 694 злотих за м²

Цей регіон дедалі частіше розглядається інвесторами як найстабільніший у країні. Сопот та Гданськ активно приваблюють заможних покупців з Варшави, Познані та навіть з-за кордону завдяки високоякісній інфраструктурі та наближеності до Балтики.

Чому Варшава втратила першість?

Хоча середня ціна 1 м² у Варшаві досі залишається вищою за 16 тисяч злотих, її зростання у 2025 році сповільнилося. Основні фактори:

• Насичення первинного ринку в центрі міста
• Виведення на ринок великої кількості житла у віддалених районах за нижчими цінами
• Нові транспортні проєкти (зокрема, друга гілка метро), які зміщують попит зі старого центру у спальні райони

Експерт ринку нерухомості Пйотр Мажевський у коментарі для «Rzeczpospolita» зазначає: “Варшава все ще залишається привабливою для інвестицій, але регіони, як-от Поморське воєводство, пропонують вищу якість життя за подібну ціну”.

Динаміка змін: де ціни зростають найшвидше?

Згідно з дослідженням PKO Bank Polski за березень 2025 року, найбільше зростання цін у першому кварталі зафіксовано в:

• Гдині – +22,1% за рік
• Лодзі – +18,4%
• Білостоку – +17,5%

Лодзь, попри те що залишається одним із найдешевших великих міст, переживає справжній будівельний бум завдяки іноземним інвестиціям та розвитку технологічного кластеру.

Порівняння: дорогі та доступні міста

Для орієнтиру, ось як виглядає порівняння середніх цін на 1 м² у новобудовах у березні 2025 року (за даними Otodom):

Реакція ринку: як вплине зміна лідера?

За оцінками експертів Польської асоціації девелоперів, активний розвиток північних регіонів Польщі призведе до подальшої диференціації ринку. Інвестори почали активніше вкладати у Гдиню та Гданськ, а на ранніх стадіях – у такі міста як Ольштин або Щецин.

Тим часом покупці першого житла дедалі частіше змушені розглядати менш привабливі з точки зору локації райони або навіть передмістя. Наприклад, у Варшаві спостерігається високий попит у районах Бялоленка, Вавер та Урсус.

Прогноз до кінця 2025 року

Більшість аналітиків прогнозують утримання цін на високому рівні при помірному зростанні. Очікується, що рівень середньої ціни по країні перевищить 12 500 злотих за м² до кінця 2025 року.

За словами Анни Пєкарської, аналітикині ринку з Expander Advisors, саме прибережні міста, зокрема Гдиня та Сопот, залишаться в топі інтересу приватних і корпоративних інвесторів: «Гдина поступово перетворюється на польський Сан-Франциско – компактне, сучасне і престижне для життя місце».

Висновки

2025 рік стає поворотним у географії ринку нерухомості Польщі. Зміна лідера демонструє нові соціально-економічні тренди: зростаючу популярність прибережного життя, прагнення до якості та розвиток альтернативних мегаполісам центрів. Варшава зберігає міцну позицію, але боротьба за інвестора та покупця виходить далеко за межі столиці.