У Польщі падають реальні ціни на житло попри високі цінники: продавці знижують вартість до 10%

Нерухомість у Польщі у 2025 році: висока номінальна вартість з відчутною тенденцією до торгу

Попри офіційно стабільні та високі ціни на житло у Польщі, вартість фактичних угод у 2025 році істотно нижча. Продавці у великих містах дедалі частіше погоджуються на знижки у межах 5–10%, особливо щодо дорогих квартир, щоб швидше укласти угоди. Спостерігається падіння попиту на нерухомість низького класу та зростаюча зацікавленість власними будинками й житлом у передмісті.

Ціни на нові квартири: стабільні, але не доступні

За даними газети Rzeczpospolita, оприлюдненими у травні 2025 року, номінальні ціни на нові квартири у Польщі залишаються стабільними. Проте рівень вартості є рекордно високим у більшості агломерацій. У Варшаві ціна квадратного метра становить близько 18 000 злотих, у Кракові – 16 700 злотих, у Вроцлаві – 14 700 злотих. У Познані середній показник трохи не дотягує до 13 600 злотих, а у містах Верхньосілезько-Заглембської метрополії – 11 400 злотих за квадратний метр.

Водночас, український ринок орієнтований на вторинне житло, яке у Польщі також не втрачає в ціні. Однак, за словами аналітиків агенцій RynekPierwotny.pl та Otodom, у 2025 році спостерігається зростання кількості пропозицій, що створює простір для переговорів під час купівлі. Продавці готові знижувати ціну, і знижки до 10% від первинної вартості вже стали звичайною практикою.

Фактичні ціни угод нижчі за пропозицію

Велика кількість квартир на ринку у поєднанні з послабленим попитом призводить до того, що продавці корегують свою політику. Особливо це помітно у сегменті великих помешкань класу «комфорт» або «преміум». Експерти зазначають, що реальні ціни, за якими закриваються угоди, часто відрізняються на кілька або навіть десять відсотків від заявлених у списках. Така тенденція фіксується здебільшого у Варшаві, Вроцлаві та Кракові.

Як зазначив у коментарі для TVN24 Biznes аналітик Якуб Рутковський з консалтингової компанії Habitat Group, «ринок житла починає входити у фазу раціоналізації: покупці почали реально оцінювати співвідношення ‘ціна-якість’ і не готові платити максимальну ставку лише за локацію».

Портрет покупця у 2025 році

Серед тих, хто купує нерухомість у Польщі, сьогодні переважають фінансово стабільні особи, які вже продали попередню власність або мають заощадження. Серед популярних варіантів — більші, комфортні квартири поза центром міст або будинки у передмісті. Менші квартири, зокрема ті, що потребують ремонту, дедалі частіше ігноруються на ринку, оскільки витрати на відновлення значно зросли у 2024–2025 роках через подорожчання матеріалів та робочої сили.

За інформацією Порталу національної нерухомості (Polski Portal Nieruchomości), частка угод із квартирами площею до 40 м² зменшилася на 18% у першому кварталі 2025 року порівняно з аналогічним періодом 2024 року.

Будинки: ціни ростуть, інтерес збільшується

Попит на приватні будинки у Польщі збільшується. Згідно з даними компанії Amron-SARFiN, у першому півріччі 2025 року кількість угод купівлі-продажу будинків зросла на 14% порівняно з попереднім роком. Причинами цього є зміна стилю життя, бажання мати окремий простір після пандемічних років і покращене транспортне сполучення між центрами агломерацій і передмістями.

Ціни на приватні будинки у 2025 році також демонструють чіткий ріст. Найбільше подорожчання зафіксовано у Труймясті (Гданськ, Ґдиня, Сопот), де середня ціна зросла на 23% у порівнянні з минулим роком. У Катовіцкій агломерації зростання становить 13%, а у Варшаві та Кракові — 11–12%. Лише в Лодзі пропозиційні ціни на приватні будинки знизилися, що робить її винятком із загальної тенденції.

Передмістя на підйомі

Ще однією яскравою тенденцією 2025 року стало зростання інтересу до житла у передмістях. Частково це пояснюється вищою якістю новобудов і більш доступним ціноутворенням. Як повідомляє портал Money.pl, в агломераціях Вроцлава та Познані понад 40% нових угод укладається на житło поза межами адміністративних кордонів міста.

Експерти рекомендують покупцям бути уважними до реальних цін, а не лише до цінників у пропозиціях. Також корисно співставляти варість квадратного метра із затратами на довгострокове утримання квартири або будинку, особливо при купівлі на кредит.

Висновки: що очікувати на ринку далі?

Ринок нерухомості у Польщі у 2025 році демонструє ознаки трансформації. Високі ціни утримуються номінально, але реальна вартість угод вказує на перехід до більш гнучкої моделі ціноутворення. На цьому фоні зростає значення переговорів під час купівлі житла, особливо у сегменті дорогих об’єктів.

Найвищий попит спостерігається на просторі квартири і приватні будинки у передмісті, тоді як попит на малі квартири та помешкання, що потребують ремонту, поступово падає. Умови для покупців поліпшуються, адже конкуренція серед продавців змушує їх бути більш гнучкими, що відкриває нові можливості як для місцевих, так і для іноземних інвесторів, зокрема з України.