У Польщі зафіксовано зниження цін на вторинне житло в найбільших містах: Варшава, Краків і Вроцлав серед лідерів падіння

У червні 2025 року середні ціни на квартири на вторинному ринку в найбільших містах Польщі знизилися. Найбільш відчутно це помітно у Варшаві, Кракові, Вроцлаві та Гданську, згідно з аналітичним звітом SonarHome.pl. У деяких районах ціни впали більш ніж на 10%, що вказує на зміну тенденцій на польському ринку нерухомості.

Варшава: перше суттєве зниження за останні роки

У столиці Польщі, яка традиційно вважалась найдорожчим містом для придбання житла, спостерігається систематичне зниження цін на вторинне житло. За даними SonarHome.pl, середня ціна в районі Бєляни впала на 8,3%, що становить понад 1 200 злотих менше на квадратному метрі, ніж у червні 2024 року.

У престижному районі Середмістя ціни опустились нижче психологічного рівня у 20 000 злотих/кв. м після 5% падіння. У Рембертові середня ставка наразі становить 11 500 злотих/кв. м – це найнижча ціна серед варшавських районів.

Коментуючи ситуацію, експерт з ринку нерухомості Марек Хмелевський у розмові з виданням «Rzeczpospolita» зазначив: «Правка ставок за іпотекою й очікування нового державного кредитування для молоді (“Mieszkanie na start”) призвели до уповільнення попиту, що особливо видно у великих містах».

Краків: падіння ринку найбільше у східних районах

У Кракові найсильніше зниження цін відбулося у Взгожах Кшеславіцьких – на 8,6%. У Старому місті середня ціна опустилася до 17 700 злотих/кв. м – це на 1 100 злотих менше, ніж у червні 2024 року. Зростання спостерігалося лише у трьох районах: Гжегожки, Кроводжа та Подгуж, проте не перевищило 2%.

Фахівці з польського аналітичного ресурсу Bankier.pl пов’язують це з перенасиченням ринку та обережністю інвесторів перед парламентськими виборами, які очікуються восени 2025 року. Також, у місті відчутна конкуренція з новобудовами, ціни на які залишаються стабільними, завдяки державним субсидіям.

Вроцлав: коливання в обидва боки

Вроцлав показує змішану динаміку. Найдешевшим районом залишається Кузники із середньою ціною нижче 10 000 злотих/кв. м. Найбільше падіння зафіксовано в Клечкові – майже 11% порівняно з аналогічним періодом 2024 року.

Втім, у районі Заціше-Залессе-Щитники ціни зросли на рекордні 21%, що може свідчити про посилений попит у спальних районах з хорошим транспортним сполученням. Аналіз від otodom.pl підкреслює, що такі мікроринки часто формуються через відкриття нових об’єктів інфраструктури або освітніх закладів.

Гданськ: зниження на узбережжі, стабільність у центрі

У Поморському воєводстві, зокрема в Гданську, ціни у червні 2025 року дещо впали в ряді районів. Понад 10% зниження спостерігалося у Виспі Собєшевській та Вжещі Дольному. У Середмісті та Летниці навпаки — зафіксовано незначне зростання, близько 1,5%.

У районах середньої привабливості, таких як Кокошки та Оруня, ціни наразі не перевищують 10 000 злотих/кв. м, що робить їх потенційно привабливими для купівлі першої квартири. Представники агентств нерухомості в інтерв’ю Polska Times заявили, що наявність вільних площ у цих місцях і недостатня орендна дохідність змушують власників знижувати ціни.

Лодзь: стабільність з мінімальними коливаннями

У Лодзі ситуація значно стабільніша. Єдиним районом із зафіксованим зниженням стала Балута – мінус 3,4% за рік. В інших районах ціни залишаються на рівні або зросли не більше ніж на 2%.

У 2025 році місто позиціонується як ринок з поступовим розвитком, без яскравих коливань. Завдяки зосередженню на програмах модернізації житлових масивів і розвитку економіки знань, попит поступово зміщується в бік довгострокової оренди, що стримує інтенсивні зміни цін на купівлю.

Причини зниження і перспективи на кінець 2025 року

Серед головних причин зниження цін експерти називають скорочення попиту на тлі високої інфляції в 2024–2025 роках, підвищення критерію платоспроможності покупців та побоювання перегріву ринку після дії попередньої іпотечної програми «Кредит 2%», яка завершилася у 2024 році.

У 2025 році уряд готує нову програму «Mieszkanie na start», яка може вплинути на ціни в другій половині року. Тимчасом консультанти з Deloitte Polska прогнозують повільне відновлення попиту з осені, але без істотного стрибка цін, особливо у сегменті вторинного житла.

«Цей спад слід розглядати не як початок кризи, а як нормалізацію після аномального зростання у 2021–2023 роках», – підкреслила Анна Скіба, консультант CBRE Polska, в аналітичному звіті за липень 2025 року.

Висновки

Зниження цін на вторинне житло торкнулося майже всіх великих міст Польщі, але найсильніше у Варшаві, Кракові, Вроцлаві та Гданську. Попри це, ринок залишається динамічним, із локальними осередками зростання. Потенційним покупцям варто уважно стежити за урядовими програмами, макроекономічною ситуацією та подальшими публікаціями аналітиків, щоб ухвалити зважене рішення про інвестиції в нерухомість у другій половині 2025 року.